抵押物评估的目的是什么

1. 抵押物评估的目的是什么

抵押物评估的目的是评估抵押物的价值，以便银行在借款人的违约成本和违约收益之间进行比较和判断，并最终制定科学的贷款决策。那么，贷款抵押物评估究竟应当采用什么样的价值类型，什么样的价值类型才能体现抵押物对于借款人的价值呢?
借款人的违约成本表现为由于失去资产，借款人将减少的收入或增加的成本，最终表现为借款人因此付出的代价。换个角度看，这种损失表现为借款人由于拥有和使用资产，可能会增加收入、减少成本、获得利益。不难看出，作出这种判断的主体是借款人，进行判断和估计的假设条件则是借款人原来使用方式使用资产。抵押物价值评估强调的主体是特定主体而非全部市场主体，使用用途为现有方式而非最佳用途。因此，我们认为，使用在用价值类型来评估抵押物价值是比较合适和恰当的，使用其他任何价值类型都是不适合的或不准确的。
首先，使用清算价值类型的错误是显而易见的。银行在设定抵押时，一般都会使用抵押率对抵押物的评估价值进行调整，以确定贷款的数额。一般来说，清算价值约为正常的市场价值的50%左右，相对于在用价值则更低，而抵押率则根据银行和抵押物种类的不同，一般取值在40—70%之间。也就是说，借款人提供市场价值100万元的抵押物，只能贷到多则35万元少则20万元的贷款。因此，如果采用清算价值作为抵押物的评估价值类型，就会出现这样的局面：
一方面，由于借款人抵押资源是有限的，过低估计抵押物价值必然导致大量的优质客户无法得到足够资金而放弃贷款，或因得到资金不足而经营失败;
另一方面，银行由于担保不足而放不出贷款，失去客户和市场，资金也将闲置而不能产生效益，最终降低经营效益。这显然是与银行办理抵押贷款的目的背道而驰的。显然，清算价值不适合用作抵押资产的评估。

2. 抵押贷款资产评估应注意的问题

 　　 产权问题 
  　　与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
  　　1、抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉并予以说明。
  　　2、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的.产权所有者。
  　　3、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲眼验证产权证书原件，并在复印件上签字注明"原件已审阅"字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。
  　　4、如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，或是根据金融机构的要求将抵押贷款改为质押及贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人，最大限度减低风险。
  　　 不能按市场价值评估的资产问题 
  　　在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法(DRC)评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押，比如说，为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。
  　　 以划拨方式取得的土地使用权问题 
  　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
  　　所以，我们在对某些国有企业的资产进行抵押时，遇到以房地产抵押的情况，而土地又是以划拨主式获得的，则评估人员一定要在评估出整个房地产的市场价值之后，单独评估计算出土地使用权出让金的数额，如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让金数额手，才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以解释说明。
  　　 资产再抵押的问题 
  　　正常的情况下，当借款人还清金融机构贷款后，抵押人与金融机构的抵押贷款关系就告结束，抵押人重新获得完整的资产产权，此时，已撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样，可以再进行抵押。另外，如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分，如房屋的某一层，则未曾抵押的其部分仍可再抵押。
  　　如果抵押资产的现行市价为20万元，按金融机构抵押贷款额的80%计可以贷款16万元，而借款人第一次仅贷款10万元，那未在这种情况下，借款人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款，因为此种再抵押贷款情况，金融机构仍有收回贷款的保证。
  　　在抵押期间，如果市场行情变化，如房地产价格已明显大幅上涨，经重新评估，原抵押资产的价值也大大增值，只要此重新估值被金融机构认可为正确、合理，一般金融机构也会同意进行再抵押，增加贷款额度重新估值的比例。
  　　 法律审查 
  　　由于抵押贷款的风险性，评估人员在确定资产的产权之后，还须加强对抵押贷款其他方面的法律审查。首先，根据《担保法》一些社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监管的资产一律不得抵押。其次，审查抵押人在办理抵押6个月后是否申请破产，如已申请，则不得贷款。再次，是审查抵押人其他债务情况，不能将企业全部资产进行抵押，否则侵犯了其他债权人的利益，不受法律保护。最后，还须注意抵押资产是否投保。借款人需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金，才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款机构保管，以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。

3. 动产抵押必须进行资产评估吗?

必须的

根据本条规定，以生产设备、原材料、半成品、产品、交通工具，正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。为什么以不动产抵押，应当办理抵押登记，不办理登记，抵押权不发生效力，而以动产抵押，抵押权不以登记为生效要件？主要原因在于：第一，我国有关法律规定某些交通运输工具的抵押采用登记对抗制度。比如民用航空法第十六条规定：“设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记，不得对抗第三人。”海商法第十三条规定“设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；

4. 抵押物评估方法有哪些

抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。
一、重置成本法
(一)复原重置成本法
复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。
其基本公式为：
资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎
资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)
技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：
(二)更新重置成本法
更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：
其基本公式如下：
资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值
资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价
功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。
(三)物价指数调整法
物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。
其基本公式为：
估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗
被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。
二、现行市价法
现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。
其基本公式为：
资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)
式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

三、收益现值法
收益现值法是通过预测被估价资产的未来获利能力和市场资金利用(收益)率来测算该资产的现值的方法。
(一)未来收益能够确定在某一期间内的
其计算公式为：
被估价资产价值=(各年预期收益额×各年折现系数)
式中收益额确定有3种情况：一是企业利润总额；二是企业利润与折旧额之和；三是企业税后利润，可根据具体情况选择。折现系数采用银行利率加一定幅度的风险率。
(二)未来收益是无限期的
1．未来收益各年不等额。其公式为：

式中：Rt表示每年的收益
t表示时间，第1，2…，n年
i表示折现率
2．未来收益各年是等额的。其公式为：
式中：A表示未来年份等额收益
I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。
四、清算价格法
清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。
专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：
被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。
扩展资料：
贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。
估价的特点：
贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：
1、现实性。
指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于：
（1）以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；
（2）要以现实为基础反映未来；
（3）强调客观存在。
2、市场性。
抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。
作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现于：
（1）预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。
（2）以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。
因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。
3、咨询性。
抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。
参考资料来源：百度百科——贷款抵押物估价

5. 银行抵押物评估费应该由谁承担

法律分析：原则上规定了抵押估价应该由银行作为委托人并承担估价费用,但是并没有硬性规定必须是银行作为委托人,在实际工作中一般是由拟抵押人作为估价委托人并承担估价费用。抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部。提供房地产抵押估价报告。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

6. 银行抵押物评估费应该由谁承担

原则上规定了抵押估价应该由银行作为委托人并承担估价费用,但是并没有硬性规定必须是银行作为委托人,在实际工作中一般是由拟抵押人作为估价委托人并承担估价费用。抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部。提供房地产抵押估价报告。
一、什么情形下需要做二手房评估
1、确定交易价格
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，避免交易双方因对房产价值不了解，而影响交易的正常进行。
2、缴纳房产税费
交易后申报成交价时，如主管部门认为其低于市场价值，会委托具有专业评估机构对该房产评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
3、房产保险
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
4、申请银行贷款
申请贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
5、解决房产纠纷
发生纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及有争议的房地产价值进行科学的鉴定，以协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
二、房子抵押能得到多少钱
在借款人资质和房子的情况都符合银行要求的情况下，用住宅作为抵押物申请房子抵押贷款可以贷到房子评估价的7成。而以商铺、写字楼、办公楼作为抵押物的话，房子抵押贷款可以贷到评估价的6成，如果用工业厂房作为抵押物，则只能贷到评估价5成。注意，这个评估价以银行认可的评估公司估价为准。
此外，用住宅作为抵押物申请贷款，但如果是消费用途，而非经营用途也就是没有营业执照，通常额度不会超过100万，这在任何银行都是一样的。除非有银行认可的担保公司提供担保，额度才有可能提高。如果你自行到银行申请100万以上的贷款，除了提供抵押物外，还要你本人名下或直系亲属名下有公司。

7. 银行抵押物评估费应该由谁承担

原则上规定了抵押估价应该由银行作为委托人并承担估价费用,但是并没有硬性规定必须是银行作为委托人,在实际工作中一般是由拟抵押人作为估价委托人并承担估价费用。抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部。提供房地产抵押估价报告。
一、什么情形下需要做二手房评估
1、确定交易价格
交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，避免交易双方因对房产价值不了解，而影响交易的正常进行。
2、缴纳房产税费
交易后申报成交价时，如主管部门认为其低于市场价值，会委托具有专业评估机构对该房产评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
3、房产保险
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
4、申请银行贷款
申请贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
5、解决房产纠纷
发生纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及有争议的房地产价值进行科学的鉴定，以协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
二、房子抵押能得到多少钱
在借款人资质和房子的情况都符合银行要求的情况下，用住宅作为抵押物申请房子抵押贷款可以贷到房子评估价的7成。而以商铺、写字楼、办公楼作为抵押物的话，房子抵押贷款可以贷到评估价的6成，如果用工业厂房作为抵押物，则只能贷到评估价5成。注意，这个评估价以银行认可的评估公司估价为准。
此外，用住宅作为抵押物申请贷款，但如果是消费用途，而非经营用途也就是没有营业执照，通常额度不会超过100万，这在任何银行都是一样的。除非有银行认可的担保公司提供担保，额度才有可能提高。如果你自行到银行申请100万以上的贷款，除了提供抵押物外，还要你本人名下或直系亲属名下有公司。

8. 房地产抵押为什么要进行资产评估

行业不同，专业不同，资质也不同，专业的事由专业的人去做。
房地产抵押贷款首先要确认其价值，而具有房地产价值的估价资格的单位，只有房地产评估机构，银行在需确定抵押物价值时，就需委托有资质的评估机构进行估价并出具评估报告，这样，银行可以根据评估报告，给予该抵押物在可控风险的范围给予贷款支持。
希望我的回答您能满意！